Les fonds immobiliers non cotés continuent leur ascension sur le marché pierre-papier, en particulier les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) et les SCI (sociétés civiles immobilières). Du côté des OPCI, seuls quelques actifs ont affiché des performances positives, la grande majorité étant positionnée en dessous de la barre de zéro.
Avec les nouvelles demandes des locataires suite à la grande crise de 2020, de profondes mutations se sont progressivement amorcées au niveau de la constitution du patrimoine des produits pierre-papier. Celui-ci se réorganise en fonction des tendances sur le marché et des nouvelles opportunités, tout en restant sur la limitation des risques afin de garantir un bon rendement et la distribution effective des dividendes.
Les actifs alternatifs font la part belle aux fonds immobiliers
SCPI, SCI et OPCI sont à la recherche constante d’innovation, dans le but de maintenir leurs belles performances et de se positionner comme étant les meilleurs placements collectifs grâce à leurs parc d’immobiliers gérés qui se renouvellent et qui se mettent régulièrement au parfum du jour.
Cette innovation gagne progressivement du terrain en ce qui concerne les actifs alternatifs. Pour rappel, ces derniers ne rentrent pas dans la catégorie des typologies à prépondérance bureaux, commerces, résidentiels, logistiques et locaux d’activités, santé et éducation, ou encore hôtels, tourismes et loisirs.
Par exemple, les supports de ces actifs alternatifs sont des fonciers agricoles qui mettent en avant leur rareté et leur fort potentiel de valorisation au fil du temps. Leur patrimoine est donc plutôt atypique, tel que les terres viticoles dont l’accès en investissement direct n’est réservé qu’aux gros portefeuilles. Or, avec les SCPI à prépondérance “alternatifs”, les investisseurs peuvent désormais placer ce type d’actif dans leur portefeuille et à moindre coût.
Ce sont jusqu’ici les SCPI qui innovent en axant leur stratégie d’acquisition sur ces nouvelles classes d’actifs afin de sortir de la saturation des supports classiques qui sont les immeubles, en se focalisant davantage sur le foncier.
À la conquête de l’international
Pourtant, les stratégies sont quasi identiques en ce qui concerne l’organisation de leur patrimoine, avec de plus en plus de préférence pour les actifs alternatifs. Ces fonds immobiliers tendent à investir à l’international afin de partir à la conquête des marchés porteurs et d’une fiscalité plus avantageuse.
Les SCPI, en particulier, ont investi leurs capitaux propres aussi bien en France qu’à l’étranger et sont les plus nombreuses à avoir réalisé de multiples acquisitions. Celles-ci évoluent d’ailleurs presque chaque année. Il en va de même avec une bonne poignée de SCI. Ces deux différentes classes d’actifs misent aujourd’hui sur les territoires étrangers avec un tiers de leurs acquisitions, rien que pour l’année 2022. L’Allemagne continue de séduire et de faire partie des pays qui se positionnent en tête de liste, suivie de près par le Royaume-Uni.
Toujours est-il que les nouvelles acquisitions dans les provinces françaises ne sont pas en reste. Elles affichent les mêmes tendances que celles réalisées à l’international, avec également le tiers des acquisitions totales en 2022.
Les OPCI en difficulté en 2022
Si les SCPI ont brillé par leur succès incontestable sur les 3 dernières années, les OPCI sont malheureusement en situation précaire avec la chute des marchés financiers. Ils ont affiché un rendement de -3.26%, en plus d’une collecte en recul, et sont quelque peu menacés par l’inflation qui a pris son envol vers le milieu du second semestre. Les déséquilibres qui ont trouvé naissance en pleine crise 2022 se sont en effet creusés pour rejoindre la pression inflationniste qui s’installe aujourd’hui dans le paysage économique.
Toujours est-il que les acquisitions du patrimoine immobilier des OPCI sont concernées par cette innovation généralisée, comme mentionné ci-dessus.
