Vous avez sûrement entendu parler d’ouverture et de fermeture à la souscription pour un investissement SCPI. Rappelons en effet que ces sociétés civiles de placement immobilier sont proposées sous deux formes : les SCPI à capital fixe et celles à capital variable.
Les SCPI, des placements collectifs impliquant des milliers d’associés
Pour bien comprendre le fonctionnement de la variabilité du capital, rappelons que les SCPI sont des placements collectifs qui font appel à plusieurs investisseurs porteurs de parts. Ceux-ci souscrivent à ces dernières afin de constituer l’enveloppe d’acquisition de leur parc immobilier. Dès lors qu’ils détiennent ces parts, ils deviennent associés, ce qui leur permet d’avoir droit au vote lors des assemblées générales.
La société de gestion détermine la variabilité : prise des effets, suspension et rétablissement
C’est la société de gestion qui les gère qui détermine la variabilité. Elle décide de la prise des effets, de leur suspension et de leur rétablissement.
Le capital social minimum statutaire et les seuils
Les associés fixent un capital social minimum statutaire. Celui-ci est appelé capital social effectif. Les versements issus des nouveaux associés peuvent augmenter ce capital et ce, librement. Inversement, en fonction des seuils prédéfinis, le capital est susceptible de diminuer. Rappelons que le capital social minimum d’une SCPI est de 760 000 euros. Celui-ci représente un des seuils susmentionnés, les deux autres étant les suivants : 90% du capital effectif arrêté au 31 décembre de l’année précédente, ou 10% du capital minimum statutaire.
La suspension et le rétablissement des effets
Les associés en sont notifiés. Lorsqu’il y a suspension des effets, l’augmentation de capital est interdite. De même, les souscriptions sont fermées. Idem en ce qui concerne les demandes de retrait de part. Le rétablissement de la variabilité du capital est à nouveau décidé par la société de gestion, entraînant la reprise des souscriptions et l’émission de nouvelles parts.
Rappel sur la différence entre SCPI à capital fixe et à capital variable
La souscription au capital est close pour les SCPI à capital fixe et ce, en dehors des périodes d’augmentation de capital. Le nombre de parts émises est alors limité et la disponibilité des SCPI est décidée par la société de gestion. Ce, en ce qui concerne le marché primaire. En revanche, les SCPI à capital fixe sur le marché secondaire, c’est-à-dire déjà émises et en attente de revente, sont disponibles toute l’année. Le prix de la part est déterminé par la société de gestion sur le marché primaire, tandis que celui-ci varie entre l’offre et la demande sur le marché secondaire, qui est dit gré à gré. Attention, car les SCPI à capital fixe sont plus volatiles.
Quant aux SCPI à capital variable, qui sont les plus répandues sur le marché pierre-papier, le nombre de parts émises est illimité. Un montant minimum et maximum du capital est fixé par la société de gestion, tandis que ce capital peut varier librement en tenant toutefois compte de ces seuils minimum et maximum. Ces SCPI sont donc disponibles toute l’année, que ce soit sur le marché primaire ou secondaire. Les prix sur ces marchés de l’émission et de seconde main sont calculés par la société de gestion. Les SCPI à capital variable sont celles qui sont proposées en direct, et aussi à travers les placements destinés à épargner (PER, assurance-vie).
Le choix de votre SCPI doit alors tenir compte de votre projet de sortie à terme, en tenant compte de leur liquidité sur le marché secondaire, de même que des paramètres cités plus haut. Notons que ces dispositions sont mentionnées dans les statuts de la SCPI, document qui est remis au souscripteur qui intervient en qualité d’associé.
