Lorsque vous investissez dans les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), c’est l’exploitant qui se charge de son pilotage et de la gestion des actifs, qui sont des biens immobiliers. Ce qui génère des coûts. Bon à savoir car ceux-ci pourraient affecter le rendement de la SCPI. Il existe plusieurs types de coûts : ceux qui sont ponctuels, et ceux dits récurrents.
Les coûts ponctuels
Ce sont les coûts liés à l’entrée sur le marché de l’émission ou marché primaire. Ils incluent aussi les coûts de distribution du produit. Parmi cette catégorie figurent également les coûts afférents à la sortie d’investissement et à l’organisation du marché secondaire.
Les coûts récurrents
Ce sont les coûts permanents et qui sont en rapport avec la gestion des différents actifs. C’est en effet la société de gestion qui met en place ses stratégies dans le but de générer les meilleurs rendements. Exemple : choix de la typologie de l’actif, emplacement, diversification, exploitation suivant différents montages (fiscaux ou patrimoniaux).
Les coûts récurrents se rapportent également à ceux de l'acquisition immobilière, dans la mesure où le patrimoine de la SCPI évolue. Idem pour les coûts associés à la cession, de même qu’à l'entretien du parc. Ces coûts incluent aussi les différentes charges immobilières, les impôts et taxes foncières.
Les coûts convertis en frais supportés par l’investisseur
Ces coûts sont répercutés sur les investisseurs auxquels sont alors prélevés des frais. Ce sont les frais de souscription, de gestion, de transaction, ou encore les frais de suivi de pilotage lors de la réalisation des travaux. Citons aussi les frais de cession de parts ainsi que les frais de retrait.
Les SCPI, des actifs pilotés par des exploitants
Rappelons que les missions de la société de gestion sont multiples et elles sont endossées par des spécialistes immobiliers et financiers. Les SCPI ne sont pas que de la “pierre”, ce sont aussi du “papier”, à travers les parts émises qui sont souscrites par les investisseurs et sur la base desquelles ils perçoivent leurs dividendes.
Ceux-ci sont les loyers collectés par la société de gestion et auxquels ont été déduits les coûts susmentionnés, de même que les provisions et les réserves, en prévision des périodes difficiles.
Bien analyser les frais avant d’investir
Les SCPI qui génèrent le moins de frais sont plus intéressants du point de vue rentabilité. Attention toutefois, car si certaines d’entre elles sont exemptées de frais de souscription, ces derniers sont récupérés à travers les autres frais.
Notons aussi que ceux-ci sont négociés une fois qu’ils sont souscrits à travers d’autres professionnels tels que les assureurs qui les intègrent dans leurs supports en unités de compte. Ces frais sont donc revus à la baisse. Cependant, il est toujours prudent de se renseigner sur les frais applicables au contrat lui-même (exemple : les frais de l’assurance-vie ou du Plan d'épargne retraite).
L’investisseur n’a pas la mainmise sur ces frais. Il existe néanmoins d'autres manières de profiter de la SCPI à moindre coût.
Les autres solutions pour profiter de la SCPI à moindre coût
C’est sur le prix de la part que l’investisseur peut miser sur des coûts moindres. Par exemple, en investissant dans des SCPI démembrées. Il peut s’agir de SCPI en usufruit ou en nue propriété : le prix de la part est décoté et il est fonction de la durée du montage. Ainsi, plus l’échéance du démembrement est éloignée, plus la décote est intéressante.
Le prix de la part est aussi susceptible de subir des révisions à la baisse pour certaines SCPI en assurance-vie. Cela pour encourager les épargnants à y souscrire afin de booster leur contrat et sortir des faibles rendements des supports en fonds en euros.
