Envie d’investir dans de l’immobilier géré qui rapporte, et sur le long terme ? Sachez que les résidences avec services sont d’excellents produits d’investissement, et en particulier les résidences étudiantes. Dans cet article, nous vous livrons les 5 astuces pour gagner efficacement en rentabilité.
La résidence étudiante, le gestionnaire et le bail commercial
Petite note de rappel afin de mieux comprendre les conseils pour vous guider dans votre choix. Investir dans une résidence étudiante, c’est faire l’acquisition de l’immobilier, qui est meublé et équipé, et qui est fourni avec le bail commercial ainsi que la gestion de l’exploitant. Ce dernier peut être le promoteur lui-même, et il est aussi appelé preneur à bail. Lorsque vous revendez votre appartement en résidence étudiante, c’est l’ensemble de ces lots que le nouvel acheteur récupère.
Astuce n°1 : bien analyser la demande locale
Il vaut mieux investir dans une résidence implantée dans une ville étudiante. Par exemple, dans les grandes agglomérations où les étudiants, nationaux comme étrangers, s’y établissent afin de compléter leur cursus dans les universités de renom. La demande y est élevée, d’où l’absence de risques locatifs, étant donné leur fort taux de remplissage et d’occupation tout le long de l’année.
Astuce n°2 : s’assurer de la bonne réputation du gestionnaire
Le gestionnaire est celui qui s’assure de l’intégralité de l’exploitation de la résidence, depuis sa construction jusqu’à sa mise en location, en passant par les travaux d’entretien, voire de rénovation. Il se charge de plusieurs missions :
- la gestion locative
- la gestion des activités collectives
- la gestion des services et des prestations
- la collecte des loyers
- leur redistribution auprès des investisseurs
- la recherche de solutions innovantes pour rester durablement dans la concurrence
De ce qui précède, analyser le sérieux et la réputation du gestionnaire est primordial. Accordez aussi une attention particulière à sa santé financière et évitez de conclure avec un gestionnaire en difficulté ou dont le chiffre d’affaires n’est pas stable.
Astuce n°3 : bien choisir l’emplacement et prévoir le futur
Important de bien choisir l’emplacement de votre résidence. Cela non seulement pour garantir un taux d’occupation élevé comme mentionné plus haut, mais aussi afin de prévoir la possibilité d’un éventuel recyclage en cas de faillite du gestionnaire. Par exemple, convertir la résidence en un logement collectif classique ou senior, etc.
Toujours est-il que la majorité des gestionnaires auront préalablement mis au point leur plan d'exploitation de manière rigoureuse afin d’éviter les risques de faillite. par exemple, en réalisant des acquisitions foncières dans les zones et les quartiers stratégiques.
Astuce n°4 : bien ficeler le bail commercial
La vigilance est de mise : bien ficeler le bail commercial, car c’est en fonction de sa qualité dont dépendra votre rendement final. Concrètement, voici les points de vigilance à considérer :
- le montant des loyers et leur revalorisation - ceux-ci sont indépendants du taux d’occupation et des loyers versés par les locataires, puisque le bail est conclu avec le gestionnaire
- la prise en charge des travaux par ce dernier : bien mentionner dans le contrat qui vous lie. Attention car votre rendement pourrait baisser si vous endossez ces charges
Astuce n°5 : rentabiliser l’investissement grâce à la LMNP
Vous êtes un loueur en meublé professionnel (LMNP) lorsque vous percevez des loyers d’une exploitation meublée. Ce qui vous donne droit à de la réduction fiscale : ce sera alors le régime réel d’imposition qui vous donnera accès à une importante défiscalisation, grâce à la déduction de vos charges (les 2 premières années) et des amortissements (à partir de la 3ème année). Les excédents d'amortissement sont reportables d’année en année. Quant au régime micro BIC, il vous fait profiter d’un abattement de 50% déductible de votre assiette imposable.
