Investir dans une résidence étudiante, c’est faire l’acquisition de l’immobilier, qui est meublé et équipé, et qui est fourni avec le bail commercial ainsi que la gestion de l’exploitant. Ce dernier peut être le promoteur lui-même, et il est aussi appelé preneur à bail. Lorsque vous revendez votre appartement en résidence étudiante, c’est l’ensemble de ces lots que le nouvel acheteur récupère.

 

Astuce n°1 : bien analyser la demande locale

Il vaut mieux investir dans une résidence implantée dans une ville étudiante. Par exemple, dans les grandes agglomérations où les étudiants, nationaux comme étrangers, s’y établissent afin de compléter leur cursus dans les universités de renom. La demande y est élevée, d’où l’absence de risques locatifs, étant donné leur fort taux de remplissage et d’occupation tout le long de l’année.

 

Astuce n°2 : s’assurer de la bonne réputation du gestionnaire

Le gestionnaire est celui qui s’assure de l’intégralité de l’exploitation de la résidence, depuis sa construction jusqu’à sa mise en location, en passant par les travaux d’entretien, voire de rénovation. Il se charge de plusieurs missions : 

• la gestion locative
• la gestion des activités collectives
• la gestion des services et des prestations
• la collecte des loyers
• leur redistribution auprès des investisseurs
• la recherche de solutions innovantes pour rester durablement dans la concurrence

De ce qui précède, analyser le sérieux et la réputation du gestionnaire est primordial. Accordez aussi une attention particulière à sa santé financière et évitez de conclure avec un gestionnaire en difficulté ou dont le chiffre d’affaires n’est pas stable.

 

Astuce n°3 : bien choisir l’emplacement et prévoir le futur

Important de bien choisir l’emplacement de votre résidence. Cela non seulement pour garantir un taux d’occupation élevé comme mentionné plus haut, mais aussi afin de prévoir la possibilité d’un éventuel recyclage en cas de faillite du gestionnaire. Par exemple, convertir la résidence en un logement collectif classique ou senior, etc.

Toujours est-il que la majorité des gestionnaires auront préalablement mis au point leur plan d'exploitation de manière rigoureuse afin d’éviter les risques de faillite. par exemple, en réalisant des acquisitions foncières dans les zones et les quartiers stratégiques.

 

Astuce n°4 : bien ficeler le bail commercial

La vigilance est de mise : bien ficeler le bail commercial, car c’est en fonction de sa qualité dont dépendra votre rendement final. Concrètement, voici les points de vigilance à considérer : 

• le montant des loyers et leur revalorisation - ceux-ci sont indépendants du taux d’occupation et des loyers versés par les locataires, puisque le bail est conclu avec le gestionnaire
• la prise en charge des travaux par ce dernier : bien mentionner dans le contrat qui vous lie. Attention car votre rendement pourrait baisser si vous endossez ces charges

 

Astuce n°5 : rentabiliser l’investissement grâce à la LMNP

Vous êtes un loueur en meublé professionnel (LMNP) lorsque vous percevez des loyers d’une exploitation meublée. Ce qui vous donne droit à de la réduction fiscale : ce sera alors le régime réel d’imposition qui vous donnera accès à une importante défiscalisation, grâce à la déduction de vos charges (les 2 premières années) et des amortissementsEnvie d’investir dans de l’immobilier géré qui rapporte, et sur le long terme ? Sachez que les résidences avec services sont d’excellents produits d’investissement, et en particulier les résidences étudiantes. Dans cet article, nous vous livrons les 5 astuces pour gagner efficacement en rentabilité.   La résidence étudiante, le gestionnaire et le bail commercial Petite note de rappel afin de mieux comprendre [...]

souscrire au PER, Plan d’épargne retraite, pour garantir vos vieux jours ? Nos réponses tout de suite !

Baisse des revenus, complétée par le PER

Vous quittez la vie active au départ à la retraite, ce qui implique que vous cessez de percevoir des revenus issus de votre employeur (salaire, traitements). Ayant été salarié, vous aurez cotisé pendant toute la durée de votre vie professionnelle, ce qui vous permet alors de percevoir les pensions versées par les caisses de l’Etat. Cependant, ceux-ci seront calculés en fonction de plusieurs paramètres dont vous n’aurez pas le contrôle, car dépendent de la santé de la trésorerie publique.

En souscrivant au PER, vous préparez vous-même votre retraite puisque ce sont vos propres versements qui seront convertis en rentes, le moment venu. Vous percevez alors des rentes viagères qui s’additionneront à votre pension classique afin de rendre vos vieux jours financièrement plus confortables. D’où l’intérêt d’épargner tôt, dans la mesure du possible, et régulièrement.

 

Besoin en logement : pourquoi pas le financer avec un PER ?

Vous avez peut-être été locataire pendant toute votre jeunesse, et la pension que vous percevrez ne suffirait plus à couvrir vos loyers. Il est temps de faire construire votre propre résidence principale afin de profiter sereinement de vos vieux jours. Le capital de votre PER pourra alors être débloqué afin de financer votre acquisition immobilière, et notez que cette sortie en capital peut même s’effectuer à n’importe quel moment, c’est-à-dire bien avant même votre départ à la retraite. C’est en effet un des avantages apportés par la loi PACTE afin de rendre ce placement plus attractif. Notez cependant que l’immobilier ne pourra être mis en location et qu’il doit être occupé à titre de logement principal du titulaire du PER.

 

Le PER : gérer épargne individuelle et salariale en un seul produit

Le Plan comporte 3 tiroirs, recueillant à la fois votre épargne individuelle (le PER individuel) et celle provenant de votre employeur, si vous êtes salarié : le PER collectif et le PER catégoriel. Si vous êtes un travailleur indépendant, vous pouvez aussi épargner via le PER individuel. Ces 3 tiroirs sont gérés dans un même produit, ce qui vous fait profiter d’une parfaite portabilité, que ce soit au moment où vous changez d’employeur, ou encore de carrière professionnelle (en passant, par exemple, de statut de salarié à dirigeant d’entreprise, ou encore à travailleur indépendant).

Ainsi, l’épargne constituée dans l’une ou l’autre de ces compartiments peut être transférée dans l’une d’entre elles pour une meilleure capitalisation, en fonction de l’évolution de votre situation professionnelle. Les frais de transfert sont moins élevés, voire nuls pour de vieux contrats.

 

Les différents supports pour bien faire fructifier votre épargne

Votre PER individuel peut être investi dans différents supports : ETF ou fonds d’investissements émis par des spécialistes en gestion de portefeuilles agréés. Vous pouvez aussi opter pour les organismes de placement collectif en valeurs mobilières (OPCVM) et ses dérivés, ou encore pour des fonds immobiliers.

Quant à votre épargne salariale, elle peut être investie également dans des placements financiers tels que les FCPE ou fonds communs de placement d’entreprises qui est un OPCVM, ou encore en SICAVAS ou société d’investissement à capital variable d’actionnariat salariéPartir à la retraite demeure toujours un tournant redouté de tous, et il s’agit d’ailleurs de l’une des préoccupations majeures des Français à l’heure actuelle. Ce, d’autant que la nouvelle réforme est susceptible d’être appliquée vers le début de l’automne et qu’elle désavantagerait plusieurs générations - dont celle des individus nés à partir du 1er [...]

les SCI (sociétés civiles immobilières). Du côté des OPCI, seuls quelques actifs ont affiché des performances positives, la grande majorité étant positionnée en dessous de la barre de zéro.

Avec les nouvelles demandes des locataires suite à la grande crise de 2020, de profondes mutations se sont progressivement amorcées au niveau de la constitution du patrimoine des produits pierre-papier. Celui-ci se réorganise en fonction des tendances sur le marché et des nouvelles opportunités, tout en restant sur la limitation des risques afin de garantir un bon rendement et la distribution effective des dividendes.

Les actifs alternatifs font la part belle aux fonds immobiliers

SCPI, SCI et OPCI sont à la recherche constante d’innovation, dans le but de maintenir leurs belles performances et de se positionner comme étant les meilleurs placements collectifs grâce à leurs parc d’immobiliers gérés qui se renouvellent et qui se mettent régulièrement au parfum du jour.

Cette innovation gagne progressivement du terrain en ce qui concerne les actifs alternatifs. Pour rappel, ces derniers ne rentrent pas dans la catégorie des typologies à prépondérance bureaux, commerces, résidentiels, logistiques et locaux d’activités, santé et éducation, ou encore hôtels, tourismes et loisirs.

Par exemple, les supports de ces actifs alternatifs sont des fonciers agricoles qui mettent en avant leur rareté et leur fort potentiel de valorisation au fil du temps. Leur patrimoine est donc plutôt atypique, tel que les terres viticoles dont l’accès en investissement direct n’est réservé qu’aux gros portefeuilles. Or, avec les SCPI à prépondérance “alternatifs”, les investisseurs peuvent désormais placer ce type d’actif dans leur portefeuille et à moindre coût.

Ce sont jusqu’ici les SCPI qui innoventLes fonds immobiliers non cotés continuent leur ascension sur le marché pierre-papier, en particulier les SCPI  (sociétés civiles de placement immobilier) et les SCI (sociétés civiles immobilières). Du côté des OPCI, seuls quelques actifs ont affiché des performances positives, la grande majorité étant positionnée en dessous de la barre de zéro. Avec les nouvelles demandes des locataires suite [...]

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière. En y souscrivant, vous bénéficiez d’une réduction de votre impôt sur le revenu qui est fonction du montant de votre acquisition. Si les taux régresseront pour 2023 et 2024 pour le Pinel classique, ils seront de 12%, 18% ou 21% pour le Pinel Plus qui va progressivement succéder à cette dernière. Pour rappel, ces taux sont déterminés en fonction (Pinel classique, le Pinel Plus nécessite de se conformer à une série de plusieurs contraintes. Exemple : le délai de la mise en location après livraison ou à l’achèvement de la construction qui est de 12 mois, de même que le calcul des loyers en tenant compte des plafonds fixés par décret. Si vous construisez vous-même l’immeuble, vous tiendrez compte des exigences de la règlementation environnementale RE 2020 puisque ce dernier devra être un bâtiment à énergie positive ou BEPOS. C’est-à-dire qu’il s’agira d’un logement énergétiquement sobre labellisé E+C- et par conséquent, avec la capacité de produire plus d’énergie qu’il n’en consomme.

De même, la construction d’annexes tels qu’un balcon ou une terrasse est obligatoire pour le logement Pinel Plus, en plus des normes se rapportant à la surface minimale habitable et à l’orientation.

Par conséquent, évaluez vos dépenses d’acquisition ou de construction en fonction de tous ces paramètres, avant de valider votre projet. La simulation est donc recommandée.

 

Investir en conformité avec les objectifs après diagnostic de territoire

La loi Pinel Plus s’appuie sur l’identification des quartiers ayant signé une convention par le biais du contrat de redynamisation de site de défense (CRSD) en vue d’une restructuration. Rappelons que, parmi les critères pris en compte figurent la baisse conséquente de l’emploi direct, la diminution de la population de même qu’un important déséquilibre économique. Le but de l’État est de recréer un volume d’activités destiné à relancer le développement durable sur le plan économique, dont le secteur immobilier fait partie et ce, après diagnostic du territoire.

À titre informatif, plusieurs acteurs interviennent en vue de faire ressortir ces quartiers fragiles. Entre autres : le conseil départemental, le conseil régional, le commissaire général à l’égalité des territoires, le délégué à l’accompagnement des restructurations de défense, de même que les présidents des différentes communautés de communes) [...]

Il semble que les jours où les acheteurs français n'utilisaient que les agences immobilières locales soient comptés. Une étude récente a montré qu'un nombre croissant de Français font appel à des agences immobilières en ligne pour acheter un bien immobilier. Cela est probablement dû au fait que les agences en ligne offrent un service plus pratique et plus efficace que les agents traditionnels. Dans cet article (agence immobilière en ligne) [...]